Czy zyski z Twoich lokat są zadowalające?

Sprawdź ranking najlepszych lokat

Sprawdź to!
Lokaty bankowe - Moja-Skarbonka

Co analizować przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Co analizować przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to najpopularniejsze narzędzie do finansowania własnej nieruchomości w Polsce. Niestety z drugiej strony panuje stosunkowo niska świadomość prawna i ekonomiczna przy podpisywania tak dużych umów, a kredytobiorcy często popełniają błędy wpływające negatywnie na koszty zobowiązania.

Skrócić, czy wydłużyć okres spłaty kredytu hipotecznego? To zasadniczy problem. Skrócenie okresu kredytowania prowadzi naturalnie do obniżenia całkowitych kosztów, jednak do podwyższenia raty miesięcznej. Nie każdy budżet jest w stanie udźwignąć takie obciążenie. Maksymalne wydłużenie okresu kredytowania daje oczywiście niską ratę, ale podnosi ogromnie koszty umowy. Nie korzystaj zatem z maksymalnego okresu kredytowania, ale manipuluj kwotą kredytu hipotecznego, aby ustalić idealny zakres rat.

To, że bank ustala maksymalną zdolność kredytową klienta nie oznacza jej całkowitego wykorzystania. Masz wtedy do czynienia z ponadprzeciętnym ryzykiem, ponieważ rata kredytu hipotecznego zajmuje większość dochodów miesięcznych, a przy drobnych wahaniach płynności wynikających z losowych sytuacji życiowych po prostu borykasz się z problemami restrukturyzacyjnymi. Maksymalna zdolność kredytowa to jedynie punkt krytyczny, od którego wytyczasz bufor bezpieczeństwa i faktyczną wielkość zobowiązania.

Nadpłata kredytu to ciekawe narzędzie, ale pod warunkiem utrzymania standardowego kredytu hipotecznego przez pierwsze trzy lata. Wtedy bowiem odpada kwestia prowizji. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki nie powinny narzucać dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę. Nie przeznaczaj na nadpłatę jednak całych oszczędności, ponieważ cały kapitał zamrozisz w kredycie hipotecznym, a to już niepotrzebne ryzyko.

Za usługi pośrednika nic nie płacisz, a możesz uzyskać wiele korzyści, chociażby optymalne symulacje spłaty zobowiązania, wskazania dodatkowych ofert w bankach, dodatkowy czynnik negocjacyjny. Zaufanie do pośredników wzrosło, dzięki wpisaniu ich na listę Komisji Nadzoru Finansowego, a także przez format egzaminowania. Obecnie w branży działają bardziej wykwalifikowani ludzie. W dalszym ciągu to bank opłaca pośrednika, a nie klient. Z tej zmiany wycofano się praktycznie w ostatnim momencie przed aktualizacją ustawy o kredycie hipotecznym.

Jeżeli nie wiesz, czym jest polityka monetarna i zmiany stóp procentowych tracisz duży potencjał analityczny. Niskie stopy procentowe to oszczędności na kredycie hipotecznym. Wysokie stopy procentowe prowadzą natomiast do podniesienia rat. Dzieje się to automatycznie, ponieważ polityka banku centralnego odbija się natychmiast na działaniu banków detalicznych. W Polsce panują od ponad dekady niskie stopy procentowe, ale sytuacja nie potrwa na pewno wiecznie przez inflację.

Ubezpieczenie niskiego wkładu oczywiście istnieje, ale wyższy wkład własny pozwala na skrócenie czasu kredytowania i na spłacanie niższej raty miesięcznej. Buduj zatem poduszkę finansową na wkład własny, jak długo możesz i unikaj ubezpieczenia niskiego wkładu. Zgodnie z ustawowymi widełkami minimalny wkład własny to 20%.

Wnioski

Kredytobiorca powinien dobrze się przygotować do spotkania z analitykiem, a także realnie ocenić zdolności ekonomiczne do spłaty dużego zobowiązania hipotecznego. Ustawa o kredycie hipotecznym działa jednak w większości na korzyść klientów banków. Jaki twoim zdaniem czynnik jest najważniejszy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?